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Allerorts hört man von der aktuellen Wohnungsknappheit in Deutschland. Weniger häufig wird erwähnt, dass gleichzeitig laut Schätzung des Bundes zwei Millionen Wohnungen leer stehen. In strukturschwachen ländlichen Regionen werden Mieter gesucht, in den Ballungszentren Wohnraum. Eine Umstrukturierung wäre dringend notwendig.

Investition in der Großstadt: Luxusmarkt ist gesättigt

Dabei ist die Urbanisierung längst rückläufig, die hohen Kosten treiben wieder mehr Pendler in die Speckgürtel, denn der Markt für Luxusimmobilien scheint gesättigt zu sein. So etwa in Düsseldorf, wo auf 1537 Einwohner ein Millionär kommt. Hier dauert die Vermarktung hochklassiger Immobilien mittlerweile doppelt so lange wie noch vor zwei Jahren, nämlich zehn Monate. In Köln sind Luxuswohnungen durchschnittlich 15 Monate am Markt.

Experten empfehlen Investoren daher, den Fokus auf eher durchschnittliche Objekte zu richten, wenn sie keine Leerstände hinnehmen wollen. Denn wer sich so teure Mieten leisten kann, tendiert in der Regel eher zum Kauf. Dank der aktuellen Zinslagekönnte man etwa für 1600 Euro Miete im Monat stattdessen ein Darlehen von 900.000 Euro aufnehmen.

Junge Familien ziehen weg – Städte haben Verluste

Wegen der höheren Gewinnmarge setzten Projektentwickler in den letzten Jahren gerne auf das Luxussegment. Die Folge: Junge Familien ziehen vermehrt aus den Städten weg in die Speckgürtel, wo Wohnraum noch bezahlbar ist. Schon 2014 verloren die Großstädte mehr 30-Jährige durch Fortzug, als sie Neuzugänge in diesem Alter gewannen. Nur Menschen in Ausbildung sorgten hier noch für Bevölkerungswachstum, etwa Studenten und Azubis.

Besser vermietbar sind daher kleine Appartements und Einzimmerwohnungen. Auch den Städten liegt diese Entwicklung schwer im Magen, denn sie verlieren wichtige Steuerzahler: Die zuziehenden Studenten und Azubis sind hier eher zu vernachlässigen.

Gewinner sind die Speckgürtel-Gemeinden

Einige Projektentwickler setzen bereits ganz gezielt auf die Zielgruppe der besserverdienenden Mittelschicht und baut spezialisiert in den Randlagen rund um die Ballungszentren. Die Gewinner dieser Entwicklung sind die kleineren Schwestergemeinden rund um die Großstädte mit guter Infrastruktur.

Noch attraktiver werden Mietwohnungen hier durch die zur Zeit vergleichsweise niedrigenBenzinpreise (minus 60 Prozent seit 2014), welche die Hemmung senken, zur Arbeit zu pendeln. Für die Gemeinden im Speckgürtel ist das attraktiv – so attraktiv, dass einige sogar die Gründung eigener Wohnungsbaugesellschaften planen, um selbst regulierend einzugreifen.

Randlagen als Investitionstipp

Profis raten zur Zeit, in solche Randlagen zu investieren. In Norddeutschland werden hier etwa Kiel, Lübeck und Lüneburg genannt, rund um Düsseldorf zählen Neuss oder Ratingen zu den Favoriten, sowie bei München Freising, Erdau und Dachau und natürlich die Dörfer rund um Berlin.

Eine Investition in der Großstadt ist teuer und kann zum Fallstrick werden, da der Markt inzwischen gesättigt ist. Die Nachfrage nach Immobilien in Randgebieten hingegen wächst immer mehr – hier bieten sich mitunter exzellente Angebote.