Liebe Leser,

sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Wer hofft, über Steuerersparnisse das große Geld zu machen, wird nicht nur in seiner Hoffnung enttäuscht, sondern gefährdet darüber hinaus auch noch das gesamte Projekt Immobilienvermögen. Lesen Sie weiter und erfahren Sie, wie es richtig geht.

Sichere Zusatzeinnahmen durch Vermietung sind besser als unsichere Steuerersparnisse

Bei einer auf Renditeaspekten angelegten Anlagestrategie macht der Blick auf die Steuer(ersparnis) nur wenig Sinn, wird doch davon ausgegangen, dass sie die Rechnung auch vor den Steuern zum Positiven wendet und ihnen Rendite offenbart. Für den Einstieg in  gebrauchte Mietobjekte mit geringen Preisen und relativ hohen Mietrenditen könnte sich der Spruch bewahrheiten „Wer zu spät kommt, den bestraft der Markt“. Immobilienpreise und Hypothekenzinsen werden mit ziemlicher Sicherheit schon bald wieder steigen.

Achtung: Wer sich auf gebrauchte Mietobjekte konzentriert und eine Anlagedauer von mindestens 10 Jahren einplant, wird von der seit Anfang 2004 gesunkenen Neubau-Abschreibung sowie der Spekulationsfrist von 10 Jahren überhaupt nicht betroffen.

Achtung: Liegt die Netto-Mietrendite über dem nominalen Hypothekenzins bei 100% Auszahlung, handelt es sich bei Ihrem Mietobjekt praktisch um einen „Selbstläufer“.

Die Mieteinnahmen reichen aus, um sämtliche Zins- und Bewirtschaftungskosten zu decken. Und nicht nur das. Es bleibt sogar noch ein Überschuss, der für die Darlehenstilgung verwendet werden kann. Mit Netto-Mietrenditen von über 6% sowie zweistelligen Eigenkapitalrenditen nach Steuern in der Vermietungsphase lässt sich durchaus gut leben.

Selbst, wenn der Verkaufspreis nach 10 Jahren nur die ursprünglichen Anschaffungskosten von beispielsweise 94.500 Euro erreichen sollte, haben sich Ihre Investitionen auf jeden Fall gelohnt. Sie erhalten Ihr eingesetztes Eigenkapital von beispielsweise 14.500 Euro, das sich in der Vermietungsphase gut verzinste, praktisch nach 10 Jahren wieder zurück. Bei einem preisgünstigen Kauf in einer Niedrigpreisphase müsste es aber möglich sein, nach 10 Jahren einen Veräußerungsgewinn zu erzielen.

Legt man eine jährliche Mietsteigerung von lediglich 2% zugrunde und einen Verkauf zur 15-fachen Jahresmiete, errechnet sich bereits in diesem Fall ein Veräußerungsgewinn von 28.875 Euro. Ein Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren muss jedoch nicht eintreten. Möglicherweise erreicht der Immobilienmarkt gerade dann wieder ein Preistief.

Typischerweise wiederholen sich Phasen niedriger oder hoher Immobilienpreise alle 10 Jahre. Wenn Sie einen antizyklischen Ausstieg in der Hochpreisphase planen, sollten Sie daher lieber eine Anlagedauer von 15 Jahren wählen. Um auf der Seite der Zinskosten auf Nummer Sicher zu gehen, wäre eine 15-jährige Zinsbindung angebracht. Die längere Zinsbindung wird mit einem auf beispielsweise 5,5% steigenden Nominalzins bei 100% Auszahlung erkauft.

EinBeitrag von Heiko Böhmer.

Herzliche Grüße

Ihr Robert Sasse