Immobilienfonds galten lange Zeit als bessere Alternative zu Börse. Doch nun macht sich Panik breit. Die Abflüsse aus den offenen Immobilienfonds überschreiten die Marke von einer Milliarde Euro.

 

Niedrigere Bewertungen, Leerstand, sinkende Attraktivität: Viele Immobilien sind weniger begehrt als noch vor einigen Jahren. Das wirkt sich auch auf die Immobilienfonds aus. Ein Verkauf scheint ratsam. Doch das ist oftmals problematisch.

Seit die Anleger im vorigen Sommer begannen, dort Geld abzuziehen, sind aus den offenen Immobilien-Publikumsfonds in Deutschland mittlerweile mehr als eine Milliarde Euro abgeflossen. Das geht aus der entsprechenden Statistik der Deutschen Bundesbank hervor.

Jetzt hat sich ein perfekter Sturm aufgebaut. Und immer noch tun die Fondsgesellschaften so, als ob es mit dem Wert ihrer Immobilien kontinuierlich bergauf geht. Inzwischen dämmert aber manchen Anlegern, warum das womöglich nicht so ist.

Hintergründe

Immobilien sind bei Weitem nicht mehr so gefragt. Die Preise, die für Einzelhandelsimmobilien in den Büchern stehen, sind möglicherweise Mondpreise. Shoppingmalls und Einkaufspaläste sind schon seit Jahren nicht mehr sehr begehrt. Die berühmte Warenhauskette Galeries Lafayette in Berlin hat nach 25 Jahren den Vertrag in der Berliner Friedrichstraße gekündigt. In mittelgroßen Orten stehen auch in zentral gelegenen Einkaufszentren viele Läden leer. Die Situation dürfte sich noch verschärfen durch die Pleite von Benko.

Auch sie Preise für Büro-Immobilien sinken drastisch, weil Home-Office immer noch populär ist. Es gibt viele Leerstände und die Preise gehen in den Keller. Manche Experten gehen sogar davon aus, dass es durch die Büro-Immobilien bzw. Gewerbe-Immobilien zu einer neuen Bankenkrise kommen kann. Denn die Kredite für die Bauten stehen in den Büchern der Banken. Diese müssten eigentlich abgeschrieben werden. Nur mit Buchhaltungstricks schaffen es die Kredithäuser, das Problem zu übertünchen.

Die vergleichsweise hohen Zinsen sind ebenfalls kontraproduktiv für den Immobilienmarkt. Hinzu kommt in Deutschland die schwächelnde Konjunktur, welche die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ebenfalls sinken lässt.

Folge: Offene Immobilienfonds verlieren an Wert, wenn die Einkünfte sinken – beispielsweise durch Leerstände, Mietausfälle oder einen Wertverfall der Immobilien. Was tun? Millionen von Anlegern haben in Immobilienfonds investiert und zittern nun. Doch der Verkauf eines Fondsanteils ist sehr schwierig oder nur unter großen Verlusten möglich.

Falle Immobilienfonds: Man kommt nur unter Schwierigkeiten raus

Finanztipp rät:

"Verkaufen ist nämlich nicht so einfach wie bei Aktien- oder Rentenfonds. Bei offenen Immobilienfonds kannst Du Deine Anteile zwar grundsätzlich zu einem selbst gewählten Zeit­punkt wieder an die Fondsgesellschaft verkaufen. Dabei bist Du aber an starre Regeln gebunden. Du musst Anteile an einem offenen Immobilienfonds mindestens 24 Monate lang behalten. Und es gibt eine zwölfmonatige Kündigungsfrist, bis Du dann auch Dein Geld bekommst. Beispiel: Einen im Februar 2023 gekauften offenen Immobilienfonds kannst Du frühestens im Februar 2024 kündigen, um ihn dann zum Februar 2025 an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Es gibt aber eine Ausnahme für ältere Fondsanteile: Hast Du den Fonds schon vor dem 21. Juli 2013 gekauft, kannst Du 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist aus dem Fonds holen.

Anteile an offenen Immobilienfonds kann man auch über die Börse verkaufen, dann spielen diese Fristen ebenfalls keine Rolle. Der an der Börse erzielbare Preis kann aber deutlich von der Bewertung der Fondsgesellschaft abweichen. Ein Abschlag von 5 oder 10 Prozent und mehr ist keine Seltenheit.§